VRAAG EN ANTWOORD – ALGEMEEN
We zijn nieuwsgierig naar de welstandsrichtlijnen welke van toepassing zijn op het perceel a/d Leersumsestraatweg 9.
De welstandstoets is onderdeel van de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwplan. Het bouwplan wordt door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (voorheen welstandscommissie) getoetst aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit gemeente Utrechtse Heuvelrug (NRK). In dit geval zijn de gebiedscriteria “Buitengebied, beboste Heuvelrug” aan de orde. De commissie adviseert het college van burgemeester en wethouders daarover.
De NRK beschrijft het welstandsbeleid van de Utrechtse Heuvelrug: wat het karakter van een buurt bepaalt en wat de ‘redelijke eisen van welstand’ zijn. Zo is toetsbaar of het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk acceptabel is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan. Bij de toetsing worden de volgende onderdelen getoetst:
- hoe het gebouw er na de bouw of verbouwing uit komt te zien
- welke materialen en kleuren gebruikt worden
- of uw plan past in de bestaande omgeving of bij andere bouwplannen in de omgeving
- of uw plan voldoende kwaliteit heeft
Graag verwijzen wij naar documenten hieromtrent welke te downloaden zijn via: https://www.heuvelrug.nl/beleidsnotas
Ten aanzien van bijlagen met betrekking tot de milieukundige staat van de bodem het volgende. Vooralsnog blijkt ons uit de ons beschikbare documenten dat de perceelnummers 3567 en 4119 niet zijn onderzocht op milieukundige bodemzaken. Gelezen hebben we dat de onderzochte locatie (putwand en -bodem) CW302 niet voldoet aan de bodemkwaliteit Wonen, maar aan de bodemkwaliteit Industrie, hoewel dit gedeelte wél bestempeld is als wonen in het bestemmingsplan. De zogenaamde "BUS" beschikking betreft alleen perceelnr. 3532. Hebben we iets over het hoofd gezien in de stukken? Zo nee, dan vragen we u hoe u voorstelt dat wij hier mee omgaan.
Uw opmerking is terecht. Het onderzoek voor het voormalige achterterrein van de Leersumsestraatweg 5 was nog niet toegevoegd aan de Dataroom. Dit onderzoek is inmiddels toegevoegd.
Al een tijd lang volg ik aanstaande ontwikkeling van het oude Opijnen terrein. Ik begrijp dat het nu in eerste instantie om het ontwikkelingsobject als geheel gaat, waarvoor de inschrijvingstermijn loopt tot ergens in september. Is dit dan ook de juiste plek en periode om me als geïnteresseerde voor een woning op te geven?
Uw veronderstelling is correct weergegeven, de kandidaat-koper die voor deze locatie in aanmerking komt zal het geheel verwerven en in een later vervolgstadium per kavel of als nieuwbouwproject (vrijstaande woningen) verkopen. Uw gegevens mogen wij niet zonder meer (op grond van de AVG) delen met derden. In verband hiermee is het wellicht raadzaam om na de overdrachtsdatum in december dit jaar contact op te nemen met de nieuwe eigenaar (zodra deze bekend is).
Wij hebben mogelijk interesse in deze ontwikkel locatie en deswege benieuwd naar de afmetingen van de bouwvlakken op het perceel en de afmetingen van de grond bestemd voor groen en bestrating.
Wij verwijzen u naar de verkavelingstekening inclusief groen en bestrating alsmede inrichting waterhuishouding die integraal onderdeel uitmaakt van de verkoopdocumentatie. De inrichtingstekening is het door de gemeenteraad vastgestelde kader voor toekomstige projectontwikkeling op deze locatie. Voor wat betreft de kavelgrootte verwijzen wij u naar de dataroom waarbij onder overige aanvullende informatie de file ondergrond verbeelding bestemmingsplan NL.IMRO.1581.DOOLEERSUMSESTRAAT is te downloaden.
Zoals telefonisch besproken ben ik benieuwd naar de mogelijkheden om het kavel in minder dan 10 kavels te splitsen. Dit om grotere woningen en kavels over te houden.
Het bestemmingsplan is gebaseerd op een optimale invulling door middel van de bouw van meerdere vrijstaande woningen met ruime percelen, waarbij nut en noodzaak een belangrijke rol in de brede afweging hebben gespeeld om tot het thans vastgelegde aantal van 10 woningen op deze locatie te komen. Minder woningen op deze locatie is in het kader hiervan niet mogelijk.
In de definities van de koopovereenkomst, wordt bij overdrachtsdatum het volgende vermeld; "tweeduizend tweeëntwintig of een nader door Partijen gezamenlijk overeen te komen datum waarop de levering van het Verkochte zal plaatsvinden" In het tweede onderstreepte deel van de zin, wordt vermeld dat de leveringsdatum in gezamenlijk overleg wordt bepaald. Kunnen wij hieruit opmaken dat de levering bijv. ook in de eerste helft van 2023 kan plaatsvinden? Of kunnen wij wellicht een beoogde leveringsdatum koppelen aan onze bieding?
De overdracht van het verkochte dient te geschieden in 2022, de exacte datum zal na definitieve gunning tussen partijen onderling in goed overleg worden vastgesteld. Een beoogde leveringsdatum koppelen aan uw bieding is alleen mogelijk indien dit nog in 2022 valt.
In de koopovereenkomst is geschreven in het 10e lid van de overwegingen: Verkoper is bereid het op het verkochte nieuw gerealiseerde openbaar gebied van koper af te nemen tegen een symbolische koopsom van één euro (€1,--) vrij op naam. Alle kosten en belastingen die ter zake van deze overdracht verschuldigd kunnen zijn, zijn voor rekening van koper. Dit gedeelte openbaar terrein blijkt uit het met de kleur groen aangegeven gedeelte van de aan de overeenkomst gehechte tekening (bijlage 20). Ik lees dit artikel zo dat het een bereidheid is van de verkoper. En dus geen verplichting voor de koper. Met andere woorden, als het nieuw gerealiseerde openbare gebied wordt mee verkaveld en uitgegeven aan de kopers voor wat betreft het groen en de weg wordt uitgegeven in mandeligheid aan de kopers dan staat dat de koper vrij om dat zo te regelen en aan toekomstige kopers op te leggen.
Uw veronderstelling is correct weergegeven, waarbij wordt verwezen naar artikel 8.1 van de concept koopovereenkomst. De koper die deze locatie heeft afgenomen is niet verplicht om het openbaar gebied terug te leveren aan verkoper en mag (zo mogelijk) het groen mee verkavelen en de weg in mandeligheid uitgeven aan de nieuwe eigenaren, mits voldaan wordt aan de beoogde invulling(inrichting) van het openbaar gebied zoals weergegeven in de verkavelingstekening en gehandeld wordt overeenkomstig het gestelde in artikel 8.1. Borging van handhaving van de inrichting alsmede de onderhoudsverplichting zal middels bijvoorbeeld een kettingbeding of andere geschikte juridische constructie zoals een erfdienstbaarheid moeten worden vastgelegd voor alle toekomstige transacties.
Wij hebben een vraag betreffende bieding Leersumsestraatweg 9 in Doorn: Het volgende staat beschreven in de overeenkomst : "5.1 Het verkochte wordt geleverd met heersende en lijdende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en plichten. Voorts aanvaardt koper uitdrukkelijk die erfdienstbaarheden ten laste van het verkochte die zijn ingeschreven alsmede ook die niet zijn ingeschreven in de openbare gegevens maar voor koper kenbaar zijn uit de feitelijke situatie. Koper heeft kennis genomen van de inhoud van de laatste akte(n) van levering." In hypotheekakte bijlage I worden diverse heersende en lijdende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en plichten benoemt. Bijvoorbeeld minimale afstanden tussen woningen, minimale strook tussen gemeente strook en hoogte van erfafscheiding. Deze erfdienstbaarheden en verplichtingen hebben effect op de beoogde waarde. Zijn deze erfdienstbaarheden en verplichtingen van toepassingen bij koop van de positie of is het mogelijk om deze op te heffen?
De vast te leggen of reeds van kracht zijnde erfdienstbaarheden en verplichtingen zijn inderdaad van toepassing bij koop van de positie en worden niet door de gemeente beëindigd. Koper zou voor eigen risico en rekening na levering desgewenst kunnen proberen de erfdienstbaarheden te beëindigen (zie de wettelijke regeling inzake erfdienstbaarheden in Boek 5, artt. 70 – 84). Wellicht ten overvloede willen wij u nog verwijzen naar de FAQ betreffende de verkaveling algemene groenvoorziening en uitgifte van de aan te leggen weg in mandeligheid.
Is hier al een verkaveling van beschikbaar met oppervlaktes?
Wij verwijzen u voor inzicht in de oppervlakten naar de bouwvlakken opgenomen in het bestemmingsplan. In de dataroom is hiervan ook een digitale versie meegeleverd, welke onder overige aanvullende informatie ‘ondergrond verbeelding bestemmingsplan NL.IMRO.1581.DOOLEERSUMSESTRAAT’ is te downloaden.
Daarnaast wordt voor de inrichting van de openbare ruimte verwezen naar bijlage 2 bij de regels van het bestemmingsplan. De inrichtingstekening met voorgeschreven inrichting voor groen en bestrating alsmede inrichting waterhuishouding maakt integraal onderdeel uit van de verkoopdocumentatie. De inrichtingstekening is het door de gemeenteraad vastgestelde kader voor toekomstige projectontwikkeling op deze locatie. De woonbebouwing op deze tekening enkel indicatief.
Op de verbeelding van het bestemmingsplan staat de bestaande inrit/ontsluiting voor de woning aan de Leersumsestraatweg 9 niet (meer) ingetekend. De inrichtingstekening voorziet wel in (behoudt van) deze inrit. Kunnen wij er van uitgaan dat de bestaande inrit Leersumsestraatweg 9 behouden blijft?
Ja, u kunt ervan uitgaan dat de reeds bestaande inrit voor dit huisnummer behouden blijft. In het planproces is een alternatieve uitrit voor de woning aan de Leersumsestraatweg 9 aan de interne ontsluiting onder voorwaarden bespreekbaar.
Is bij het opstellen van het inrichtingsplan/de verkavelingsopzet en (de verbeelding van) het nieuwe bestemmingsplan rekening gehouden met de gevestigde erfdienstbaarheden? Met andere woorden; is de verkavelingsopzet hoe die er nu ligt met inachtneming hiervan praktisch uitvoerbaar?
Ja er is rekening gehouden met gevestigde erfdienstbaarheden. Voor zover verkoper bekend is de verkavelingsopzet praktisch uitvoerbaar. Iedere vorm van risico op onder andere dit gebied ligt echter bij de nieuwe eigenaar. Voor aanverwante vragen over erfdienstbaarheden verwijzen wij u eveneens naar de reeds gestelde vragen in de FAQ.
In de koopovereenkomst art. 30 staat: ‘De Gemeente gaat nog in overleg met twee eigenaren over de afwijkende erfgrenzen. Zodra hierover duidelijkheid bestaat wordt hiervoor als dat nog nodig is een artikel toegevoegd aan de Koopovereenkomst.’ In bijlage 2 wordt er in art. 1.2 gesproken over: ’Het perceel grond met de eventueel daarop gerealiseerde opstallen, (door de Openbare Registers niet nader aangeduid), ..., welk perceel een voorlopige grens en grootte heeft van negenenveertig vierkante meter (49 m²). Kan er duidelijkheid gegeven worden over deze situatie? Over welke grens gaat het precies in art. 30 van de koopovereenkomst en hoe groot is het gebied waar het verschil in kan zitten? Is het mogelijk dat er op het huidige hekwerk op dit perceel (Doorn B 3567) verjaring van toepassing is, waardoor er een woning minder gebouwd
De situatie is thans verder uitgewerkt in een verklaring van verjaring met als uitkomst dat er een perceel grond gelegen nabij Maarsbergseweg 1 te Doorn,
kadastraal bekend gemeente Doorn, sectie B, nummer 4161 waaraan door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en oppervlakte is toegekend, ter grootte van ongeveer veertig vierkante meter is verkregen door de eigenaar van Maarsbergseweg 1 te Doorn. Het aantal woningen dat gebouwd kan worden blijft ongewijzigd.
In art. 9.10 tot en met art. 9.15 van de koopovereenkomst wordt gesproken over een bouwkundige voor- en eindopname die uitgevoerd dient te worden. Kan er meer duidelijkheid worden gegeven, waarvoor met name de eindopname nodig is?
Voor- en eindopnames zijn nodig om bij eventuele schade (al dan niet voor derden) te kunnen bepalen bij wie de verantwoordelijkheid tot herstel ligt.
In art. 9.2 wordt gesproken over brandkranen en dat de kosten hiervan voor de Koper zijn. Verder wordt benoemd dat deze conform eisen van de veiligheidsregio geplaatst dienen te worden. Waar kunnen we deze eisen vinden van de veiligheidsrisico?
Dit zijn eisen waaraan alle ontwikkelingen in de gemeente moeten voldoen. Dit zijn standaard eisen. In het kader van deze inschrijving kunnen geen eisen die aan een reguliere bouwvergunning gesteld zijn verstrekt worden.